作者卢小涛

广义上讲，城市运营主要是指政府及其专业的城市运营商，会同多元主体，以城市收支管理为核心，以构建产业、文化、交通、生态和人居环境等城市综合系统为目标，通过前瞻性的规划、土地整理、载体和设施建设、多元化服务、产业投资等一系列资源整合的系统运作，从而实现城市价值持续提升和运营商经营效益持续提升的过程。

狭义上讲，城市运营是指在政府和企业建立契约伙伴关系的基础上，通过运营城市资产尤其是存量资产，优化要素配置，提高投资和支出效率，从而保障城市资产品质提升，城市创新环境、人居环境和公共服务、市政服务满足城市发展需要，持续提升城市的吸引力，实现城市的稳定、健康、可持续的发展。本质即运营主体通过市场化途径优化城市资源和要素配置，从而提高城市发展效率。

在此，需注意运维、运行、运营三个侧重点不同的概念。运维侧重于“稳定”“安全”“可靠”“维护”，关注故障防范和漏洞修复，通常是针对某一具体领域的系统而言，由系统建设方负责。运行侧重于“运作”“运转”，其对成本收益并不太敏感，通常由具体资产的所有权方负责，重在保障资产正常发挥作用。运营侧重于“推广”“增效”“增值”“体验”“融合”“创新”“经营”，更关注经济效益、价值创造，如何使资产等得到最大程度的优化和增值，通常由经营权方负责。

城市政府：我国城市政府在城市资源配置中，尤其是土地和空间资源配置，以及基础设施和公共服务等供给中起主导作用，并通过相应的法律规范和政策支持为企业发展提供引导和支撑，在城市运营中起着主导作用。

城市运营商：既可以是政府平台公司，也可以是市场化投资企业或专业化运营机构，通常为城市运营资产的所有者、使用者或托管方。其角色不同于高速城镇化阶段的开发商，而是更多地偏向于资产管理者、优化要素者或城市发展增信平台。通过城市资产和要素的优化配置，或更好地引入金融机构对城市资产提供融资，推动资产品质提升，提升城市竞争力。

运营对象：既包括有形的土地、市政基础设施（如道路、桥梁、排水系统、供水供电供气、市容市貌、生态环境）、城市固定资产（如楼堂馆所、产业园区）等“硬资产”；也包括人力资本、科技资产、营商环境、数据治理、社会治理等“软资产”。在新时代开展城市运营，更多地从城市“硬资产”中的存量资产入手，通过运营变存量为流量，以增加城市的“软资产”，从而通过运营性收益实现可持续发展。

服务对象：包括服务于政府履职，如城市治理、公共安全、民生保障等；服务于企业生产经营，如智慧园区、智慧港口、能源管理、数据服务等；服务于市民生活，如社区治理、便民服务、智慧交通、智慧医疗、休闲文旅等。

运营模式是智慧城市运营的基础“保障房”，归纳为政府资产政府运营、政府资产企业运营、企业资产企业运营三大模式，不同式的选择与运营的项目属性特点、商业回报机制等紧密相关，且需要持续性开展模式创新、体制机制创新，实现城市复杂系统的长效运转。

是指政府在城市建设过程中产生的，对归属于自身的、拥有物权和知识产权的资产进行独立运行维护、价值或服务推广的经营活动。该模式下的运营对象，如政府楼宇、设备设施、软件系统等由政府投资建设，资产归政府所有，运营一般是由政府主管部门进行独立运营维护、价值或服务推广。

是指政府对自有的物权和知识产权的资产让企业进行运行维护价值或服务推广的经营活动。此类运营项目一般由财政资金支持，政府负责运营统筹规划和指导，具体运营由企业开展。该模式下的运营对象，如道路、学校、医院、轨交、机场、交通枢纽、管廊、便民生活设施、相关设备设施等由政府投资建设，资产归政府所有，运营一般是企业进行运行维护、价值或服务推广。

运作方式包括：（1）政府购买服务，即各级政府部门将属于自身职责范围且适合通过市场化方式提供的服务事项，按照政府采购方式和程序，交由符合条件的服务供应商承担，并根据服务数量和质量向其支付费用的行为。（2）成立平台公司，一般由政府指定国资背景公司，再与全资或与社会优势企业合资成立运营公司，负责支撑地方政府开展本级或本级和下级单位城市资产的整体建设运营。对于专业性较强或平台公司自身不具备建设运营能力的项目，可由平台公司联合领域优势企业再合资成立联合运营子公司的方式，依法依规参与相关项目的建设运营，或依法依规采购领域第三方专业公司提供相应的建设运营服务。（3）政企合作模式，是政府与社会资本长期合作提供公共产品和服务的一种模式，政府和企业实行“利益共享、风险共担”。通常由政府出资方和社会资本方共同出资成立特殊项目SPV公司，具体操作项目的投融资、建设和运营。根据政府和社会资本出资额度不同，SPV公司又分为政府控股和社会资本控股两类。

是由一个或多个企业共同出资成立全资公司，对自身拥有的基础设施、数据、智慧应用等资产进行运行维护、价值或服务推广，并遵循合理、公平、安全以及费用和服务相适应的原则，依法接受政府的监督管理的经营模式。

针对以上三种模式，新时代城市运营可围绕土地、资本、劳动力三要素进一步深化，结合当前创新发展的需要和数字时代的特点，推进城市新型服务、智慧化服务，满足城市发展新的需求。

就传统建筑企业而言，明确的客户（政府、企业、个人）、稳定的需求与购买意愿、持续发挥功能的资产、清晰的产权关系、持续的现金流是判断城市运营项目的五大核心标准。结合笔者调研，在向城市运营转型升级过程中，传统建企可抓住以下市场机会，结合政策导向、技术革新和市场需求，实现业务模式创新与价值提升。

通过更新运营设备、智慧化或绿色低碳改造等，提升原有资质品质，赋予新的功能，使原有资产获得更高更可持续运行的价值。如在城市更新中，对老城区、旧小区、城市园林等改造升级后需通过持续运营，以发挥智能服务、实时监控、降低能耗、快捷服务、安全环保等功能。

在建设交付后需持续监控、维护以充分发挥资产功能并确保安全运行的资产。如地下工程运营，包括隧道运营、地下管廊运维、地下空间固碳运维，地源热泵运维等，以及地上城市交通、水务、环境运营，包括城市污水处理、垃圾处理、大气污染防治等环境保护工程。

包括低碳园区、循环经济产业园、低空经济及产业园运营、城市储能运维、企业能源管理、海绵城市运维、充电桩联网运营等。建企应构建从“造园区”到“造生态”的思维，通过提供专业化运营服务，打造特色园区并整合基金资源，形成产业链协同。

该类资产主要是在新型经济环境和政府政策背景下，因产权关系、市场需求等催生的新产业模式，包括保障房运营、文商旅综合体管理、医疗养老设施建设等。如城市文化旅游，策划并举办大型文化活动、体育赛事、旅游节庆；开发和运营博物馆、艺术馆、公园绿地等文化旅游项目。

在当前智慧城市建设取得积极成效的基础上，为更好的发挥智慧城市的民生价值，提升智慧城市的社会效益，开展智慧城市运营服务，已经成为智慧城市现阶段发展的重要内容。包括智慧交通、车路云一体化、智慧市政（包括水务、水环境、固废处理等）、城市安全、智慧场馆等。可为政府提供智慧城市建设、大数据分析、信息化服务等综合运营解决方案，整合各种城市资源，推动城市治理现代化、智能化。

前期以PPP、BOT等方式参与国内城市基础设施建设投资和运营，投资类项目进入运营期的资产运营。通常包括片区开发+、水环境治理+、产业经济区、综合产业园运营等。

传统建筑企业介入城市运营市场，既具备依托原有业务积累的独特优势，也面临思维模式、能力短板等挑战。其优势体现在工程经验与产业链整合能力、政府关系与资源获取能力和规模化运作与抗风险能力方面。而不足与挑战也较为明显，包括运营思维与专业能力较为受限。传统盈利模式依赖工程利润，缺乏长期运营经验，难以适应城市运营的“服务化”转型（如智慧停车、园区招商等需持续运维能力）。技术壁垒突出，城市运营越来越多的依赖物联网、人工智能、大数据、绿色低碳等技术，传统企业技术储备明显不足，数据资产开发能力较弱。 

一是强化优势转化。利用工程能力与政府资源，聚焦城市更新、片区开发等强关联领域，逐步向运营端延伸。二是加快弥补短板，招募专业人才、组建运营管理团队，推进“智慧城市”“智慧建筑”“智慧社区/园区”等“智慧+”研究，通过技术赋能应用。三是推进商业模式研究与创新，构建科学的投资回报模型，灵活运用“融合发展”模式，推进商业化运作。四是注重构建生态，与科技企业、产业资本、地方政府共建利益共享机制，降低单一主体风险。

由于篇幅限制，有关城市运营的更详尽内容（如城市运营项目模式、标杆企业运营案例），可与笔者进一步交流。

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